陈文喜与高玉芹房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 作者：天津市东丽区人民法院     时间：2018-12-23    来源：裁判文书网

天津市东丽区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）津0110民初8044号

原告：陈文喜，男，汉族，无职业，住天津市河东区。 委托诉讼代理人：宋利华，天津击水律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡博晨，天津击水律师事务所律师。

被告：高玉芹，女，汉族，无职业，住天津市东丽区。 委托诉讼代理人：张忠平（系被告之夫），住天津市东丽区。

第三人：天津市汇誉房地产经纪有限公司（统一社会信用代码911201100552798979），住所地天津市东丽开发区一经路14号239号房间。

法定代表人：李丛，总经理。 委托诉讼代理人：刘新，女，该公司职员。

原告陈文喜与被告高玉芹、第三人天津市汇誉房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈文喜及其委托诉讼代理人宋利华、被告高玉芹及其委托诉讼代理人张忠平到庭参加诉讼。第三人天津市汇誉房地产经纪有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。

原告陈文喜向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋买卖（置换）合同》；2、被告返还原告定金20000元；3、被告赔偿原告经济损失暂定29000元（待房屋评估鉴定后，以其增值部分作为实际损失）；4、被告返还原告中介费、评估费、贷款服务费共计11400元；5、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖（置换）合同》；第三项诉讼请求变更为：被告赔偿原告经济损失240000元；第四项诉讼请求变更为：被告赔偿原告中介费、评估费、贷款服务费共计11400元及房屋价格评估费4100元，共计15500元。事实和理由：2016年8月13日，原、被告经第三人居间介绍签订《房屋买卖（置换）合同》，约定原告购买被告名下坐落于天津市××堤花园××号房屋。合同签订后，原告向被告交付定金20000元，向第三人支付中介费、评估费、贷款办理费共计11400元。根据合同约定被告应于2016年10月15日前将需要过户的手续准备齐全并准备过户，但被告却告知原告不再出售房屋。故原告起诉。

被告高玉芹辩称，因案外人姚广生起诉被告偿还债务，法院查封了涉诉房屋，导致无法正常交易，被告并没有违约。不同意解除合同，不同意退还定金以及原告要求赔偿中介费、评估费等其他损失的诉请。

第三人天津市汇誉房地产经纪有限公司述称，同意退还原告贷款服务费600元、评估费2800元，共计3400元。

当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告提供我爱我家、链家网等网站网页截图一组，证明同样户型同等面积房屋售价是1100000元，被告对该证据不予认可，因该证据显示的是房屋中介挂牌价，并不能反映房屋的真实成交价，故对该证据本院不予采信。被告提供民事起诉状、应诉通知书、银行卡交易记录、民事裁定书、民事调解书，拟证明被告和姚广生之间有借款纠纷，涉诉房屋被法院查封，原告认为不能排除被告利用转账交易记录制造虚假诉讼的可能，对上述证据证明目的不予认可。因被告与案外人姚广生之间的民间借贷纠纷经法院生效调解书确认，原告对此未能提供相应证据反驳，故对被告提供的证据本院予以采信。当事人对对方提供的其他证据真实性均无异议，本院予以确认并记录在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2016年8月13日，原告陈文喜（买方、乙方）与被告高玉芹（卖方、甲方）、第三人天津市汇誉房地产经纪有限公司（中介方、丙方）签订《房屋买卖（置换）合同》，被告高玉芹将其名下坐落于东丽区××花园××号房屋出售给原告陈文喜。合同约定，房屋建筑面积88.58平方米。房屋成交价格为580000元，乙方于2016年8月13日将定金20000元交付给甲方，房款支付方式贷款。签订合同时，乙方应向丙方支付居间服务费8000元，贷款服务费600元。合同第6.1.2条约定，甲方应保证所出卖的房屋无产权纠纷、非法拆改。因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担相应违约责任。关于违约责任，合同第7.1条约定，甲方或乙方违反本合同的约定，违约方应向守约方支付相当于本合同约定的房屋实际成交价格5％的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应当就该损失承担赔偿责任。合同还约定，甲乙双方暂定2016年10月15日前各自准备齐相关手续配合丙方办理过户相关手续。签订合同当日，原告给付被告定金20000元，支付第三人中介费8000元、评估费2800元、贷款服务费600元。合同签订后，被告于2016年9月2日结清了房屋贷款，2016年10月14日到东丽区不动产登记事务中心办理了房屋抵押注销登记。2016年10月28日，原告起诉被告至本院。

2016年10月25日，案外人姚广生起诉被告高玉芹至本院，要求被告偿还借款400000元、利息300000元，共计700000元，并于2016年11月2日申请法院查封被告高玉芹名下坐落于东丽区××花园××号房屋。本院于2016年11月3日作出（2016）津0110民初7636号民事裁定书，查封了上述房屋。后经本院主持调解，被告与姚广生达成调解协议，被告高玉芹偿还姚广生借款及利息共计700000元。现该房屋未解除查封。

本案审理过程中，原告申请对2016年10月28日这一时点的涉诉房屋价格进行评估，本院委托天津岳华房地产土地评估有限公司进行评估，该评估机构于2016年12月28日出具《房地产估价报告》，确定被告高玉芹名下坐落于东丽区××花园××号房屋在2016年10月28日的市场价值为820339元。原告为此支出评估费4100元。

本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖（置换）合同》系三方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合同合法有效，该合同对双方当事人具有约束力，三方均应依照合同行使权利并履行义务。因被告出售的房屋被查封导致买卖合同无法继续履行，合同目的不能实现，被告已构成违约。原告要求解除合同，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。

合同解除后，被告收取原告的定金20000元应予以退还。关于原告所诉损失赔偿一节，因被告违约，给原告造成损失客观存在，被告赔偿损失额度应当相当于因其违约所造成的原告损失，亦包括合同履行后可以获得的利益。现原告主张被告赔偿中介费、评估费、房屋差价损失等共计255500元，鉴于第三人天津市汇誉房地产经纪有限公司同意退还原告贷款服务费600元、评估费2800元，共计3400元，本院照准。综合考虑本案实际情况，自原、被告订立合同后房屋买卖市场房价上涨系众所周知的事实，违约金责任的承担与体现平衡各方利益、树立诚实守信原则和维护市场经济条件下的契约精神并行不悖。本院综合原告支出中介费、房屋差价评估费情况、双方履行合同的进展程度、参考评估机构确定的房屋上涨差价以及预期利益等因素，依据公平与诚实信用原则，酌定被告赔偿原告各项损失共计130000元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条规定，判决如下：

一、解除原告陈文喜、被告高玉芹、第三人天津市汇誉房地产经纪有限公司于2016年8月13日签订的《房屋买卖（置换）合同》；

二、第三人天津市汇誉房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈文喜贷款服务费600元、评估费2800元，共计3400元；

三、被告高玉芹于本判决生效之日起十日内退还原告陈文喜定金20000元；

四、被告高玉芹于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈文喜损失130000元；

五、驳回原告陈文喜的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5432元，减半收取计2716元，由原告陈文喜负担1237元，被告高玉芹负担1479元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于天津市第二中级人民法院。

代理审判员　侯　静

二〇一七年一月二十四日

书　记　员　张晓晨

本判决所依据的相关法律、法规

一、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

三、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时遇见到或者应当遇见到的因违反合同可能造成的损失。

四、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

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