刘俊林、天津市金年服饰店房屋租赁合同纠纷二审民事判决书 作者：天津市第二中级人民法院     时间：2018-12-26    来源：裁判文书网

天津市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）津02民终7965号

上诉人（原审被告）：刘俊林，男，1953年6月25日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：谭昊，天津鼎运律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:天津市金年服饰店，住所地天津市河西区尖山路3号增10号。经营者：王大年，男，1955年1月13日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：潘晓东，天津击水律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡博晨，天津击水律师事务所律师。

上诉人刘俊林因与被上诉人天津市金年服饰店房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2017）津0103民初5719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘俊林上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审的全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定的停产停业损失费与《房屋征收补偿方案》规定及《房屋租赁合同》约定均不符；2、一审认定被上诉人对涉诉房屋进行了合法装修并以此推定装修补偿是征收人对承租人的补偿，与客观事实和双方约定不符；3、一审适用法律错误，判定上诉人承担赔偿责任没有依据。天津市金年服饰店辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。天津市金年服饰店向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告装修损失66330元、停产停业损失442200元、搬迁损失3316.50元，共计511846.50元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年1月29日，被告（甲方）与原告（乙方）签订房屋租赁合同，约定，甲方将坐落于天津市河西区尖山路3号增10号的底商出租给乙方，建筑面积为110.55平方米；用途：商业服务；租赁期限8年，自2010年9月10日起至2018年9月9日止；关于租金双方约定2010年为363156元，2011年为381314元，2012年为400380元，2013年为420399元，2014年及以后为每年441419元；支付方式为按年支付；租赁期间因不可抗力导致合同无法执行，合同自动解除，被告应自原告搬出之日起计算，退还原告剩余的已交租金，双方不对对方承担任何责任等主要内容。合同签订后，被告将房屋交付给原告使用，原告经营天津市金年服饰店。天津市河西区人民政府于2013年4月22日作出房屋征收决定，对包括租赁房屋在内的房屋进行征收。2013年8月6日作出房屋征收补偿决定书，对被告名下坐落于天津市河西区尖山路3号增10号房屋进行征收，给予被告货币补偿5068725元，被告应于本决定书送达之日起15日内腾空房屋，逾期不搬迁，将向法院申请强制执行，房屋征收部门提供天津市河东区富民路114号05仓库25-1号库作为周转用房。因逾期房屋未腾空，天津市河西区人民政府于2013年11月8日向一审法院申请强制执行，一审法院于2013年11月18日裁定强制执行上述房屋征收补偿决定书。原告于2013年11月22日腾空诉争房屋，搬至上述周转房。2015年5月26日，原告将被告诉至一审法院，请求法院判令：1、退还原告2013年4月22日至2013年9月9日的租金84986.3元，2013年9月10日至2014年9月9日的租金421999元，共计506985.3元；2、赔偿原告2013年11月22日至2015年9月30日的租金利息55695.5元、装修费66330元、停业损失费442200元、搬迁费3316.5元，共计567542元。2016年8月23日，一审法院出具（2015）西民二初字第1013号民事判决书：一、本判决生效之日起15日内，被告刘俊林退还原告天津市金年服饰店2013年11月22日至2014年9月9日期间的房屋租金337599.2元；二、驳回原告天津市金年服饰店的其他诉讼请求。判决后，原告上诉到天津市第二中级人民法院。2016年12月5日，天津市第二中级人民法院出具（2016）津02民终5686号民事判决书，认定：“金年服饰店主张的装修损失、停业损失以及搬迁损失，由于刘俊林与拆迁部门尚未达成拆迁安置补偿协议，金年服饰店应待具备民事案件受理条件后，另行解决”，故驳回上诉，维持原判。2017年5月15日，被告与天津市河西区房地产管理局签订《天津市国有土地上房屋征收补偿协议》，被告被征收房屋坐落于天津市河西区尖山路3号增10号，为私产房屋，建筑面积110.55平方米，商业用途，被告选择货币补偿，被征收房屋补偿金额总计5068275元、一次性搬迁补助费3316.50元、停产停业损失费442200元、装饰装修补偿费66330元、乙方在规定的签约时间搬迁的，给予提前搬迁奖励费386925元，以上各项费用总计5967046.50元。上述费用的计算依据及标准为《天津市尖山八大里地区旧城区改建一期二批工程非住宅房屋征收补偿方案》。方案第十一条内容为：“装饰、装修补偿标准：考虑被征收房屋装饰、装修的现实状况，按照被征收房屋建筑面积每平方米600元予以补偿”；第十二条内容为：“停产停业损失费：被征收房屋为工商业性质的，按照被征收房屋建筑面积每平方米4000元予以补偿”。一审法院认为，公民的民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则。原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，符合法律、法规的规定，为有效合同，一审法院予以确认。合同签订后，被告依约将租赁物交付原告使用，原告在诉争房屋确定拆迁前向被告履行了交纳房屋租金的义务。在合同履行期间，租赁房屋被政府征收，而原、被告对征收补偿的归属未进行约定。关于停产停业损失费问题，征收补偿方案明确了被征收房屋为工商业性质的补偿标准，由此可以得知停产停业损失补偿是房屋征收部门针对被拆迁房屋内合法经营主体，因房屋被拆迁而无法继续经营所遭受损失的经济补偿。从本案看，原告作为承租人以拆迁房屋作为经营场所，并办理了营业执照，原、被告签订的房屋租赁合同履行过程中，被告与房屋征收部门签订征收补偿协议中的停产停业损失应归实际房屋使用、经营人，即原告所有。为此，原告要求被告赔偿停业损失费442200元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于装修损失问题，因原告系经营服装零售的个体工商户，理应已对房屋按照自身的经营思路进行过装修，且征收补偿方案明确了被征收房屋的装饰、装修补偿系考虑到被征收房屋装饰、装修的现实状况而予以的补偿，故被告与房屋征收部门签订征收补偿协议中的装饰装修损失应归原告所有。为此，原告要求被告赔偿装修损失66330元的该项诉讼请求，一审法院予以支持。因原告作为房屋使用人，未在房屋征收部门规定的时间内将房屋腾空，故原告要求被告赔偿搬迁损失3316.50元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、本判决生效之日起5日内，被告刘俊林赔偿原告天津市金年服饰店停产停业损失442200元；二、本判决生效之日起5日内，被告刘俊林赔偿原告天津市金年服饰店装修损失66330元；三、驳回原告天津市金年服饰店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8918元，由原告天津市金年服饰店承担50元，由被告刘俊林承担8868元；诉讼保全费3079元，由被告刘俊林承担。二审中，上诉人提供天津市河东区人民法院（2015）东民初字第408号民事判决书、天津市第二中级人民法院（2015）二中民四终字第1262号民事判决书，证明本案上诉人与案外人拆迁单位天津市河西区房地产管理局签订房屋征收补偿协议之前，本案上诉人与被上诉人之间的租赁协议已经解除。被上诉人对上诉人的证据真实性没有异议，对证明目的不予认可。本院对上诉人的证据真实性予以确认，因与本案诉争的问题缺乏关联性，对该证据的证明目的不予采信。被上诉人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,上诉人与被上诉人租赁合同履行期间，租赁房屋被政府征收，致使被上诉人无法继续使用租赁房屋进行经营。双方租赁合同中对于征收问题未做约定。上诉人与房屋征收部门签订的征收补偿协议中补偿范围已包含停产停业损失费及装饰装修补偿，一审法院根据征收补偿方案的规定，并考虑租赁房屋实际经营情况、装修情况及公平原则、等价有偿原则，判定租赁房屋的停产停业损失费及装饰装修费应由上诉人赔偿给被上诉人并无不妥，本院予以维持。上诉人就此上诉依据不足，本院不予支持。综上所述，刘俊林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8885元，由上诉人刘俊林负担。本判决为终审判决。

审　判　长： 哈欣

审　判　员： 王新

代理审判员： 孟夏

二Ｏ一八年一月十九日

书　记　员： 穆艺

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